Podstawową działalnością TBS-ów miało być budowanie i wynajmowanie mieszkań. Kontrola NIK wykazała, że ten cel nie jest spełniany.

Najwyższa Izba Kontroli sprawdziła działalność 32 z 388 TBS-ów w okresie od stycznia 2006 r. do marca 2009 r. Okazało się, że budowa i wynajem lokali mieszkalnych, czyli z założenia ustawy podstawowy cel działalności TBS, nie jest w rzeczywistości główną działalnością. Jedynie 25% przychodów Towarzystw Budownictwa Społecznego  pochodzi z wynajmowania. TBS-y koncentrowały się na dodatkowej działalności, np. na zarządzaniu nieruchomościami komunalnymi, co jednak zamiast zysków przynosiło najczęściej straty. Prawo nie zabrania takiej działalności TBS-om, ale sposób jej prowadzenia nie był z nim zgodny - nie zawierano odpowiednich umów, a osoby zajmujące się tym często nie posiadały odpowiednich uprawnień.

Ponadto kontrola NIK wykazała, że mieszkania budowane przez TBS-y były tanie, ale jednocześnie o niskiej jakości. TBS-y nie wywiązują się również z obowiązku weryfikacji praw najemców do wynajmowania mieszkań po złożeniu wniosku. Okazuje się, że wielu osobom takie prawo nie przysługuje już w momencie podpisywania umowy.

Kolejnym błędem było nieprawidłowe naliczanie czynszów przez TBS i niewystarczające zabezpieczanie środków na remonty.

Sytuacja w TBS wymaga zmian. Być może w pewnym stopniu poprawi ją ustawa, której projekt założeń przyjęło 29.04.2010 r. Ministerstwo Infrastruktury: o społecznym zasobie mieszkań czynszowych, społecznych grupach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw. Na razie jednak jest ona w fazie konsultacji społecznych.